Das Mietrecht regelt das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Eine der Hauptstreitpunkte in diesem Verhältnis sind die Kündigungsfristen. Kündigen können in der Regel beide Parteien. Allerdings gibt es für den Mieter von Wohnraum Schutzvorschriften, die die Kündigung nur unter bestimmten Bedingungen und Fristen zulassen.
Für den Mieter hingegen gilt gem. § 573c Abs. 1 BGB unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Es ist jedoch möglich, eine kürzere Frist im Mietvertrag zu vereinbaren.
Will der Vermieter kündigen, so bestimmt sich die von ihm einzuhaltende Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Dauerte das Mietverhältnis bis zu fünf Jahren, so muss der Vermieter ebenfalls eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Besteht der Mietvertag länger als fünf Jahre, so beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter sechs Monate. Ist der Mietvertrag hingegen älter als acht Jahre, so gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten.
Es steht den Mietvertragsparteien jedoch frei, andere Kündigungsfristen im Vertrag festzulegen. Es können jedoch nur kürzere Fristen für den Mieter oder längere Kündigungsfristen für den Vermieter vereinbart werden. Kürzere Fristen für den Vermieter können nicht festgelegt werden, da sonst der Mieterschutz ausgehebelt werden würde und die gesetzlichen Mieterschutzvorschriften umgangen würden. Diese sind zwingendes Recht.
Es gibt jedoch auch Fallgestaltungen, in denen der Mieter und vor allem der Vermieter keine Kündigungsfrist einhalten müssen, sondern das Mietverhältnis fristlos kündigen können.
Der bedeutendste Fall der fristlosen Kündigung ist der des Zahlungsverzugs. Ist der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einer Monatsmiete in Verzug, oder ist er sich insgesamt mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug, so hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Gleicht der Mieter den Rückstand komplett aus, so macht er damit die Kündigung des Vermieters unwirksam.